Автор: admin

Личный опыт: курортная и арендная квартиры в Торревьехе

Личный опыт: курортная и арендная квартиры в Торревьехе

Татьяне из Киева давно полюбилась Испания, и как только в семье встал вопрос, куда вложить деньги, выбор пал на недвижимость именно в этой стране. Сначала планировали ограничиться одной квартирой для собственного отдыха, но после крайне удачной первой покупки, решили инвестировать еще и в арендное жилье.

Досье Prian.ru

Покупатель: Татьяна из Киева
Риэлтор: OLE International
Регион: Испания, Торревьеха
Объект: две квартиры с двумя спальнями каждая
Цена: €115 000 и €52 000
Сделка: первичный и вторичный рынок, декабрь 2015 года и март 2016 года

  • Квартиру в новостройке быстро забронировали, оставив €3000 задатка.
  • Получили дополнительную скидку в 10% за то, что апартаменты в жилом комплексе оказались последними непроданными. Плюс, в подарок нам оставили всю новую меблировку и бытовую технику, кроме холодильника. 
  • Арендная квартира была без скидки, но с помощью агента удалось на несколько тысяч сторговаться с продавцом. Задаток был поменьше, чем за первую квартиру — €2000. 

— Какую недвижимость вы приобрели в Испании?

— Купили две квартиры. Первая – просторная квартира в новостройке, в закрытой резиденции с бассейном. Вторая – в старом доме и меньше по площади, но недалеко от моря и вся инфраструктура рядом. Магазины, кафе, остановка общественного транспорта. Мы остались очень довольны обоими приобретениями.

— Как вам пришла идея инвестировать сразу в несколько объектов?

— У себя в Киеве мы продали недвижимость, и встал вопрос, куда лучше вложить деньги. Сначала думали купить две местные квартиры поменьше, чтобы сдавать в аренду. Но поскольку в стране сейчас нестабильная ситуация, недвижимость дешевеет. Есть риск, что потом мы просто не сможем эти квартиры продать за те же деньги, что купили.

Решили, что хочется жилье где-то на море в европейской стране. Я через интернет, кстати, с помощью вашего сайта, нашла несколько агентств, которые предлагали недвижимость в Испании. К этой стране мы давно присматривались, потому что когда-то она мне очень понравилась. 

В уже далеком 1997 году я отдыхала там с дочкой. И многие годы где-то теплилась надежда, что еще получится там побывать. А тут появилась возможность вложить деньги, поэтому мы быстро решили именно там купить квартиру. 

Я написала письма в несколько компаний и наш агент, замечательная женщина, с помощью которой мы потом и совершили обе сделки, очень быстро ответила – через два часа. Она сразу внимательно к нам отнеслась, начала общаться, узнавать, что именно мы хотим, предлагать варианты, подходящие под наши требования.

А другие агентства неприятно удивили. Одни только через 10 дней ответили, вторые — через 20. С нашим же агентом мы созвонились по Skype уже на следующий день, познакомились и начали работу. В итоге ни разу не пожалели о сотрудничестве, остались только хорошие впечатления.

— Какие у вас были пожелания относительно квартиры?

— Сразу сказали, что хотим жилье для собственного отдыха. У нас семья немаленькая — трое детей, поэтому площадь должна быть большая, чтобы всем хватило места, недалеко от моря, в хорошем районе с развитой инфраструктурой.

Жестких требований, что нужна только новая недвижимость, не было. Мы скорее склонялись к «вторичке», потому что по финансам это более доступно. Мы немного изучили рынок, поэтому понимали, что под наши параметры новая квартира будет стоить €130 000-150 000, а это для нас дороговато.

— Когда первый раз поехали на просмотры в Испанию?

— В августе 2015 года, то есть, тем же летом, когда начали заниматься вопросом покупки. Тогда же нашли нашу квартиру в новостройке по приемлемой цене, быстро забронировали ее, оставив €3000, а на сделку приехали уже в декабре.

К этому моменту поняли, что хотим «на сдачу» купить еще одну квартиру, но уже подешевле, не новую, чтобы сдавать в аренду. Еще до приезда на подписание договора, поделились своими мыслями с агентом, и к декабрю она подобрала нам несколько вариантов.

— Получается, в декабре 2015 вы совместили два дела?

— Правильно, стали полноправными владельцами апартаментов для собственного отдыха и выбрали вторичную арендную квартиру. Тоже с двумя спальнями, но меньше – около 64 кв.м и с одним санузлом. Подходит для отдыха и для постоянного проживания.

— Банковскими кредитами вы не пользовались?

— Все оплатили своими средствами. Что касается новой квартиры, то за нее деньги переводили частями с августа по декабрь. И еще получили дополнительную скидку в 10% за то, что апартаменты в жилом комплексе оказались последними непроданными. Плюс, в подарок нам оставили всю новую меблировку и бытовую технику, кроме холодильника. Плита, духовка и вытяжка — просто отличные. Квартира использовалась для просмотров, поэтому была полностью укомплектована. Нам даже новое постельное белье, подушки и одеяла купили в дополнение к скидке. Кстати, вместе с квартирой мы получили паркинг, что нам очень удобно, так как на отдых приезжаем на машине.

Квартира с двумя спальнями и большой террасой, общей площадью около 80 кв.м, обошлась в €115 000, причем ничего покупать или делать ремонт нам не пришлось. Можно было сразу въезжать. На майских праздниках всей семьей отдыхали и летом были целый месяц. Вот, только вернулись. Зал и кухня совмещенные, в каждой из спален – отдельный санузел. 

Закрытая резиденция, на территории есть два бассейна – для взрослых и детский, большая лужайка, много зелени.  В самом доме есть лифт, хотя он насчитывает всего четыре этажа. Везде чистота. У нас квартира на втором этаже, но мы ездили на лифте только потому, что там ну очень вкусно пахло, просо приятно было внутри находиться.  За территорией постоянно ухаживают. До моря идти буквально 300 метров, рядом есть большой магазин, вся необходимая инфраструктура.

— Как-то все уж очень идеально получается…

— Могу немного разбавить! Дом новый, поэтому с момента просмотра до момента оформления документов на собственность он, видимо, дал небольшую усадку. На кухне пошла трещина. Но все опять закончилось хорошо. Мы связались с застройщиком, рассказали о случившемся. К нам направили рабочих, которые все отремонтировали совершенно бесплатно. Более того, сказали, что еще три года, если возникнут какие-то подобные вопросы по ремонту, компания все устранит за свой счет. 

— Вы являетесь владельцами квартиры в Испании уже более полугода, успели несколько раз отдохнуть, поэтому наверняка сможете рассказать, во сколько обходится содержание.

— Могу сказать только примерно, потому что всеми расчетами занимается муж, квитанции приходят ему на электронный адрес. Комунидад за новострой — €47 в месяц, свет и вода по счетчикам. А вот в арендной квартире — €34 в квартал. Коммунальные платежи лежат на квартиросъемщиках.

— Вернемся к арендной квартире. Во сколько вам обошлась ее покупка?

— Около €52 000. Она была без скидки, но с помощью агента удалось на несколько тысяч сторговаться с продавцом. Задаток был поменьше, чем за первую квартиру — €2000. А в марте муж прилетел на подписание договора.

— При выборе не было никаких сложностей?

— Мы заранее четко знали, что нужна квартира для сдачи в аренду. Поэтому сразу рассматривали варианты недалеко от пляжа, набережной, чтобы супермаркеты были в пешей доступности и недалеко от «пятничного рынка». Мы сами любим там закупать продукты, и подумали, что людям, которые будут арендовать жилье, такое соседство тоже придется по душе. Поэтому быстро и без проблем выбрали подходящую квартиру.

— Апартаменты отвечают всем требованиям?

— Полностью. Конечно, дом неновый, без собственной территории, но в очень хорошем состоянии. Все чистенько, красиво, на крыше — солярий. Квартира полностью меблирована, от старых хозяев все осталось в хорошем состоянии, даже посуда была. Единственное, что сделали — купили новое постельное белье, заменили душ и плиту. И последнюю не потому, что плохо работала, а по совету агента, так как она «ела» много электричества. Подобрали более экономичную.

— Арендаторов уже нашли?

— Агент нам сразу же нашла квартиросъемщиков. Апартаменты почти не простаивали. В начале марта мы ее оформили, а первого апреля туда заехали квартиранты. Аренда долгосрочная – на год. Управлением занимается та же компания, что помогала нам с покупкой.

— И какую прибыль приносит квартира?

— Ежемесячно нам на счет приходит €300. За управление недвижимостью отдельно мы денег не платим. Видимо, арендная плата больше €300 и разницу как раз получает агент.

— А по сделкам все расчеты велись тоже с помощью банковских переводов?

— По поводу задатков точно не помню, а вот основная оплата сделок проходила только через банк. С помощью агента мы открыли счет в испанском банке, получили идентификационный код и все, что необходимо. Я толком всего не вспомню, потому что представитель компании буквально за ручку нас с мужем везде водила и была очень внимательна, что и понравилось. Она максимально упростила нам проведение сделок в чужой, практически незнакомой стране. Мы не потеряли ни минуты времени, так как к каждой сделке был подготовлен полный пакет необходимых документов.

Беседовала Екатерина Холодова
Фото предоставлены собеседником

Личный опыт: большой семейный дом в Пафосе, Кипр

Личный опыт: большой семейный дом в Пафосе, Кипр

Хорошее образование дает путевку в жизнь. Татьяна из Одессы придерживается именно такой точки зрения, поэтому, когда подошло время обучать детей, они с мужем уверенно выбрали известную английскую частную школу. Не испугала даже необходимость переезда в другую страну. Первым делом приступили к поиску жилья…

Досье Prian.ru
Покупатель: Татьяна из Одессы
Риэлтор: ABC Cyprus Homes
Регион: Кипр, Пафос
Объект: дом с четырьмя спальнями
Цена: €290 000
Сделка: вторичная недвижимость, апрель 2010 года

  • Бюджет был до €300 000, а недвижимость хотелось с четырьмя спальнями. 
  • Муж пошел в местный банк и оформил кредит в €100 000 на 10 лет под низкий процент — всего 4% годовых. 
  • Английская частная школа на двоих детей обходится в €13 000 в год.

— Почему вам в голову пришла мысль о покупке недвижимости за рубежом, что стало катализатором?

— Мы решили отдать обоих детей в частную английскую школу. Сами понимаете, подобное образование открывает хорошие возможности для дальнейшего обучения в высших учебных заведениях в любой стране мира, а потом и жизненные перспективы. 

Кипр – бывшая британская колония, связи, по крайней мере, на уровне образования, остались хорошие, поэтому английскую школу здесь найти просто. А вот стоимость жизни и обучения ниже, чем в Великобритании.

— Вы решили вместе переехать на Кипр на время обучения?

— Да, поэтому дом подбирали исходя из собственных потребностей и критериев хорошего практичного жилья.

Море под окнами было не нужно, мы искали жилье в тихом спокойном месте недалеко от одной из понравившихся нам школ, чтобы туда можно было быстро без пробок и опозданий добраться. Бюджет был до €300 000, а недвижимость хотелось с четырьмя спальнями.

В итоге нам все удалось. Подобрали двухэтажный дом на Пафосе в 6 км от туристической зоны в красивой старинной деревеньке. Дом большой, около 200 кв.м, четыре спальни, собственный бассейн, есть сад площадью 700 кв.м, а из окон открывается панорамный вид на Пафос, море, горы.  

— Долго искали?

— В течение 10 дней, не торопились, но выбрали его в первый же приезд. Сначала смотрели варианты в Лимассоле, в деревне Гермассойя. А через неделю пригляделись к Пафосу, к нашей школе ISOP и твердо решили купить дом именно здесь.

В агентстве согласно нашим требованиям подобрали восемь объектов, выставленных на продажу, в окрестностях интересующей школы. Пересмотрели все дома, думали, оценивали…

— Не сразу смогли сделать выбор?

— Наоборот, мы с мужем после первого же просмотра поняли, что надо купить именно этот дом. Глаз уже был наметан, да и чисто эмоционально сразу поняли, что эта недвижимость нам идеально подходит.

Утром следующего дня позвонила в агентство, сообщили о своем решении, после чего в офисе нам быстро подготовили пакет документов для совершения сделки.

— У вас была вся сумма для оплаты?

— Мы воспользовались кредитом, но не из-за того, что денег не хватало, а решили так перестраховаться. Муж в плане таких серьезных финансовых операций человек очень осторожный, мало ли какие «подводные камни» могут вылезти. Он сам юрист, поэтому много разных печальных примеров знает. А остаться в кризис и без денег, и без дома нам категорически не хотелось. Муж пошел в местный банк и оформил кредит в €100 000 на 10 лет под низкий процент — всего 4% годовых. 

Мы сразу выплатили всю сумму сделки, а потом каждый месяц переводили банку €1000 и были совершенно спокойны, так как недвижимость была на нас уже оформлена. А через несколько лет, опираясь на опыт соседей-англичан, оформили Титул на владение. 

В 2013-м, когда здесь началась стрижка депозитов и другие неприятности с банками, многие по разным причинам потеряли деньги и даже недвижимость, особенно пострадали те, кто покупал строящееся жилье, ведь некоторые застройщики оказались в долгах и обанкротились.

Мы поняли, что сделали совершенно правильный выбор, у нас не было никаких рисков. Более того, если бы наш банк лопнул, то оставшуюся часть кредита вообще не пришлось бы выплачивать. К тому же, еще в 2010-м муж удачно «раскидал» наши сбережения на счета разных банков, благодаря этому в кризисном 2013-м мы ничего не потеряли. А в феврале 2016-го одним разом закрыли ипотеку и сразу же оформили Титул. 

— За досрочное погашение кредита вам пришлось заплатить штраф?

— После 2013-го на Кипре вышел закон, отменяющий «пеналти» для тех, кто готов единовременно выплатить банку остаток кредита, поэтому мы обошлись без штрафов. Теперь мы смело подали документы на кипрский паспорт. Думаю, проблем с этим не возникнет, так как наша история пребывания в стране и взаимодействия с банками с 2010 года – лучшая рекомендация для иммиграционного отдела.

— Вернемся немного назад, к оформлению кредита. Неужели все прошло так гладко и быстро?

— В этом нет ничего удивительного. Нам во всем помогали и консультировали представители агентства. На следующий же день после того, как мы определились с выбором, в офисе обсудили все страховочные варианты, как платить и когда, на какой срок выгоднее брать ипотеку.

Оформлять кредит сразу же побежали в сопровождении юриста в Bank of Cyprus на Пафосе. В банке взяли наши паспорта, документы на дом, контракт о продаже, титул дома от land register office Paphos district, все наши банковские документы, письмо о наших доходах и налогах. И нам без проблем оформили кредит.

— А теперь расскажите, что же это за чудесный дом и место?

— Это один из четырех одинаковых домов, стоящих почти на частной улочке в старинной кипрской деревне с 350 жителями. Улица, конечно не закрытая, но кроме жильцов домов, сюда редко кто заходит. А вокруг — большое зеленое пространство, вдали живописные холмы без леса, как в Мезозой. Здесь красиво и дико спокойно, что летом, что зимой. Когда дождик пройдет — сплошной озон и тишина. 

Дома все стоят на расстоянии, вокруг — оливковые сады, которые на протяжение многих поколений возделывают местные жители. Чувствуешь себя, как в пожизненном санатории. Мы сюда переехали из Одессы, и поэтому я знаю, о чем говорю.

— Не скучно жить в такой «тишине и спокойствии»?

— Нисколько. Все вместе ходим на долгие прогулки в горы, к морю, да по всем направлениям. Тут везде отличные виды открываются, на таком фоне скучно по определению быть не может.

Уже много интересного узнали. Например, 1000 лет назад на месте деревни шла добыча меди открытым способом и при египтянах руду добывали. Поэтому склоны местных гор и холмов разноцветные и окаменели очень красиво. На некоторых склонах открыто лежит окаменевшая магма, украшая дикий пейзаж… Конечно, молодежи, студентам тут как в ссылке в Каракумах, а для людей более взрослых и семей с детьми – просто красота. Экология отличная, природа.

Кстати, возвращаясь к разговору о доме,  он просторный, находится у нас в собственности, и для нас это главное. И все-таки есть нюансы. Это чисто коммерческий объект, выгодный застройщику. Себе киприоты строят уютные дома из камня и дерева. Там дышится и спится хорошо. А у нас стены из полого цементного блока, от чего летом душегубка, а зимой – отличные условия для развития ревматизма, еще и кафель на полах холодный. Акустика – ужас. Собака ночью чихнет на первом этаже, а мне наверху слышно! Но зато четыре спальни, по три ванные и туалетные комнаты, земля и Титул есть. Так что если захочу, могу построить дом по своему вкусу из любого материала. 

Кроме того, это хорошее вложение, деньги лучше, чем в банке хранятся. А в перспективе, если куда-то надумаем переехать, временно или на долгосрочной основе, можно сдать в аренду. Здесь с этим проблем нет.

— А дом был сразу готов для проживания?

— Здесь жили пенсионеры из Великобритании. Вернее, даже не жили, а прилетали на лето, поэтому дом был полностью обставлен. В этой семье случилось несчастье, жена умерла от рака, и муж сразу выставил дом на продажу. А мы в это время как раз подыскивали жилье. Я быстро смекнула, что предложение хорошее, отвечает всем нашим требованиям и в бюджет укладывается, надо быстро брать.

Англичанин мебель вывозить не собирался. Предложил нам дать за все €5000. Но нам и так не хотелось с чужой мебелью жить, так она еще и специфическая, все в черной коже. Поэтому мы попросили ее убрать, берем пустой дом. Англичанин на следующее же утро приехал с рабочими-индусами из транспортной фирмы, за 20 минут все вынесли. 

Вот что интересно, британский пенсионер подарил мебель в Charity foundation. Конечно, в Англии это принято, иначе на свалке за утилизацию платить много придется. Но тут была возможность изначально не заморачиваться и просто оставить, но нам бесплатно отдавать не захотел.

А с кухней обратная ситуация. В Британии традиционно гарнитур и технику никто не выкорчевывает, смысла нет. Поэтому мебель и вся «начинка», причем новая, досталась нам бесплатно.

Всю обстановку дома мы сами купили в течение месяца по дешевке – спальный гарнитур, столовую, даже ковры на аукционе приобрели. Параллельно с этим побежали с мужем к киприотам в «sale car from Japan second hand». Чтобы свободно передвигаться по острову нужна машина. Автобусы на Кипре есть везде,  но они хорошо подойдут только тогда, когда никуда не торопишься. Я взяла себе трехлетний Nissan Micra за €6000,  муж — джип Honda за €7000. Всё с сервисом и страховками на год. 

Почти семь лет живем на Кипре и абсолютно довольны. Я знаю пять языков, поэтому в общении не испытываю никаких проблем.

— И во сколько жизнь вам обходится?

— Мы, конечно, не показатель, потому что у нас никогда не было каких-то завышенных требований, все практично, скромно и удобно. Россияне, как правило, покупают здесь дома и квартиры для детей более высокого уровня, а нам хорошо подошел эконом-стандарт. Раз в два месяца платим за воду и электричество около €300.

Английская частная школа на двоих детей обходится в €13 000 в год. Недешево, но это того стоит. Это одна из школ Кембриджской программы, где учатся дети из 30 стран мира из разных семей. От представителей правительств некоторых стран до знаменитых олимпийских чемпионов. 

Беседовала Екатерина Холодова
Фото предоставлены собеседником

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо существенных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов. Как лучше всего добраться до балканской страны, как происходит процесс покупки, какие вас ждут расходы? Обо всем этом читайте в нашем материале. Обновлено 16 сентября 2016 года.

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.
Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный план).

С чего начать процедуру покупки

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.

Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Возможность удаленного приобретения

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в России, переслать по почте и затем перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у лицензированного переводчика – стоимость услуги составит около €15-20 за страницу формата А4.

Как добраться

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Автомобиль

Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, можно пересечь границы:

  • Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
  • Беларуси, Польши, Германии,  Австрии, Венгрии, Хорватии
  • Беларуси, Польши, Словакии или Германии,  Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
  • Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.
  • Железная дорога

    С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

    Автобус

    Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Беларуси и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

    Авиаперелет

    Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Петербург.

    Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Санкт-Петербурга дороже, примерно на €100.

    Открытие банковского счета

    Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт.

    Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.

    Обычно перевод со своего счета в России на свой же счет в Черногории вопросов не вызывает. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу. В этих случаях документов о происхождении средств не требуют.

    Предварительный договор

    Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости.

    В случае, если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается.

    Если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому пункт о внесении задатка должен быть внесен в договор, или с продавца необходимо взять соответствующую расписку.

    Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

    Заключение договора купли-продажи

    Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности.

    Подписи заверяются официальной печатью нотариуса. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости.

    Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Она может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре.

    При переходе прав собственности на недвижимость покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору.

    В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

    После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, он подает документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости.

    Сопутствующие расходы

    По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию («решение»), предшествует этому выход оценочной комиссии непосредственно на объект.

    Оплатить данный вид однократного налога необходимо в течение 15 дней после получения квитанции. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

    Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя большинство компаний готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

    Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

    • Ознакомьтесь с личным опытом покупки недвижимости в Черногории

    Государственная регистрация сделки

    После окончательного расчета продавец дает нотариальное подтверждение, что оплата получена полностью, в случае отсутствия продавца в Черногории на тот момент. Покупателю достаточно предъявить нотариусу платежки банка о переводе средств на имя продавца.

    Нотариус подает заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. После этого можно получить Решение кадастра и свидетельство о собственности (Лист непокретности).

    Ипотека в Черногории

    После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно.

    Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательной выплаты.

    В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.


    Особенности покупки различных типов недвижимости
    Покупка строящегося жилья

    В Черногории покупка строящегося жилья пользуется большим спросом. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования/соинвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

    В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

    После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

    При покупке строящегося жилья, то есть когда покупатель становится первым владельцем недвижимости, по существующему законодательству Черногории он полностью освобождается от уплаты налога на оборот недвижимости (3%).

    Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.

    • Читайте материал о новостройках Черногории

    Покупка земельных участков и строительство жилья

    Несмотря на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство трудоемок и занимает много времени.

    Для решения этого вопроса можно нанять специалиста. При наличии готового проекта все согласования можно получить буквально за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом плане застройки территорий).

    Покупая землю под застройку, необходимо убедиться, что она урбанизирована.

    Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра. Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики. Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.

    Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

    После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.). Все эти вопросы решает главный архитектор (обязательно должен иметь лицензию на работу в Черногории), который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.

    Средние расценки на разработку проекта составляют €15 за «квадрат» общей площади, но можно договориться и о более низкой стоимости, особенно если объект большой.

    Проект должен быть или заказан, или заверен в лицензированной проектной фирме. Впоследствии Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на строительство) в бюджет и выносится решение о выдаче градостроительного согласования.

    Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласования  производят работники отделов урбанизма.

    По нему владелец проекта должен общаться с властями всего три раза:

    • при подаче проекта на проверку
    • при подписании договора с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на строительство
    • после оплаты налога — при получении строительного разрешения и разрешения на эксплуатацию объекта

    Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

    Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства и оплаты всех необходимых платежей в соответствии с выданным разрешением — «Употребну дозволу». Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре.

    Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма.

    При строительстве жилого дома из кирпича и бетона себестоимость квадратного метра начинается от €400.

    • Читайте специальную инструкцию о том, как построить дом в Черногории


    Аренда в Черногории

    Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, можно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

    Найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу». Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму.

    Еще один вариант — обратиться к доскам объявлений в интернете, где можно найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.

    Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.

    • Ознакомьтесь с новым важным законом, по которому недвижимость без разрешения на строительство в Черногории можно легализовать.

    За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.

    Фото Familytravel.bg, Traveler.es, Montenegro-dom.com