Автор: admin

Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

В редакцию Prian.ru часто приходят вопросы о том, может ли иностранец, который не имеет вида на жительство в стране Евросоюза, купить там недвижимость в ипотеку. Сегодня мы расскажем, какие условия кредитования предлагают местные банки и что требуется от претендента. На примере Испании, и не только…

Владимир спрашивает:

«Меня интересует возможность приобретения недвижимости в Испании в кредит. Живу в Санкт-Петербурге. Могу ли я рассчитывать на ипотеку, какие условия?»

Если отвечать кратко, то да, россиянин может получить кредит в испанском банке. И этой возможностью многие пользуются. По словам испанских риэлторов, каждый третий клиент из России покупает недвижимость в ипотеку.

До финансового кризиса 2008-го Испания славилась сказочными условиями кредитования. Даже иностранцам выдавали займы на 110% от цены недвижимости. То есть банки соглашались финансировать не только полную стоимость объекта, но и дополнительные расходы, налоги и сборы, которые несет покупатель.

Такая щедрость привела к серьезным проблемам на рынке. За время кризиса сотни тысяч заемщиков перестали выплачивать кредиты, банкам пришлось изымать эти объекты. В Испании даже создали специальный «плохой банк» Sareb, который специализируется на «проблемной» недвижимости. За последние годы большая часть долгового жилья нашла новых владельцев, массовых распродаж больше нет, но отдельные акции еще встречаются.

Печальный опыт вынудил банки Испании ужесточить условия выдачи кредитов. Сейчас иностранец должен внести собственными средствами как минимум 40% от стоимости объекта, также из своего кармана придется платить дополнительные расходы, а это 10-15% от суммы сделки.

Итоговые условия, которые вам предложит банк, во многом зависят от вашей платежеспособности, а ее стали проверять куда тщательнее, чем до кризиса. Если ваши подтвержденные доходы более чем в три раза превосходят ежемесячный платеж по ипотеке, вы можете рассчитывать на более выгодный договор. Если нет, банк может подстраховаться, увеличив процент собственного взноса и ставки по кредиту.

В среднем, испанские банки сейчас выдают ипотеку иностранцам под 3,5-6% годовых. Сроки займов – до 20 лет. В большинстве случаев есть возможность досрочного погашения долга с незначительными штрафами или вообще без комиссии.

Обратите внимание: ни один российский банк не даст вам кредит на покупку квадратных метров в Испании. За ипотекой надо идти в местные финансовые учреждения.

С зарубежными покупателями недвижимости работают многие банки Испании — La Caixa, Bankinter, Deutsche Bank, Union de Creditos Inmobilaros, Sabadelle, Banki. Документы на ипотеку вам поможет подготовить риэлтор, который будет сопровождать сделку, переведет бумаги на испанский и подаст в нужный банк. Сроки принятия решения – от одной недели до месяца.

Возможность получить кредит есть и в других странах Евросоюза. Базовые условия выдачи займов иностранцам описаны в статье «Ипотека за рубежом – условия, ограничения, популярность».

Если вы еще не выбрали недвижимость, ознакомьтесь с предложениями в разных странах или оставьте заявку на подбор по вашим критериям. Когда определитесь с объектом, поинтересуйтесь у риэлтора о возможностях финансирования. Даже если в выбранной стране слабо развит ипотечный рынок, вам могут предложить альтернативы, например, беспроцентную рассрочку от застройщика.

Подготовила: Анастасия Фалей

Фото: pixabay.com/eyouness

Калькулятор: элитная вилла в Италии. Расходы на покупку и содержание

Калькулятор: элитная вилла в Италии. Расходы на покупку и содержание

В этом материале мы подробно рассмотрим расходы покупателя элитной недвижимости в Италии на всех этапах – от регистрации предложения о покупке до оплаты коммунальных услуг и ежегодных налогов. Все расчеты приводятся на примере реальной сделки с виллой в Лигурии.

Материал подготовлен совместно с компанией Grand Milano Studio

Для ознакомительной поездки в Италию на просмотр объектов недвижимости понадобится несколько дней. Теоретически можно изучать различные варианты и две-три недели, но на практике итальянские агентства еще до приезда клиента в страну согласовывают с ним небольшой список потенциально подходящих предложений, что позволяет сократить время поиска.

Во время первого визита вы потратите еще один день на открытие налогового кода, счета в банке и написание предложения о покупке. После этого покупатель может возвращаться домой.

I. Покупка виллы в Италии

Дано: Семья из Москвы покупает меблированную виллу на вторичном рынке недвижимости. Площадь объекта – 300 кв. м. В доме – 5 спален. На участке – бассейн. В собственность также входит гостевой дом с 2 спальнями. Расположение – регион Лигурия, до моря – 1 км. Сделку проводит итальянское агентство недвижимости.

Расходы:

Цена виллы: 3 000 000

В итальянской Лигурии €3-4 млн – это типичная цена для элитного особняка с 4-5 спальнями, расположенного недалеко от пляжа и с видами на море.

Ольга Акилова, директор Grand Milano Studio: «В этом конкретном случае продавец запрашивал €3,5 млн, но нам удалось договориться о скидке. В Италии всегда можно торговаться. Но не стоит думать, что каждый собственник сходу готов сбросить полмиллиона.

Да, местный рынок недвижимости сейчас в стагнации. Но это не значит, что владельцы будут отдавать свои объекты за бесценок. У многих в собственности – несколько квартир и вилл, в горах, на море, в городах… В Италии всегда было популярно вкладываться в недвижимость. При этом рынок не перенасыщен, здесь не строили так много, как, например, в Испании. Поэтому если у собственника нет срочной необходимости в деньгах, он не будет сильно сбрасывать цену, скорее, сдаст в аренду, пока не найдется желающий купить недвижимость.

Если же появляется покупатель с серьезными намерениями, можно вести переговоры о цене. Мы всегда торгуемся в пользу клиентов. Но нельзя сказать, что есть некая типичная для рынка скидка, каждый случай – индивидуален».

Регистрация предложения: €1 800

В Италии после того как покупатель определился с объектом он составляет письменное предложение о покупке, в котором обычно прописано, что залог будет переведен в течение семи дней. Затем нотариус начинает проверять недвижимость на чистоту. После чего покупатель может перечислять залог – обычно 10% от цены объекта – на счет продавца.

Залог – это показатель серьезности намерений. Если покупатель передумает, он потеряет залог, если же откажется продавец – он будет обязан заплатить его в двойном размере.

Ольга Акилова: «Если мы смогли сторговать скидку в 20%, то и залог лучше заплатить 20%, потому что если придет другой покупатель и предложит владельцу изначально запрашиваемую сумму, он вернет вам двойной залог и подпишет новое предложение. И при этом выиграет 10% от вашей цены. Поэтому даже на этом этапе вам потребуется помощь специалиста, чтобы решить, какой залог лучше предложить.

Отнеситесь серьезно к написанию предложения, пусть будут учтены все ваши пожелания. Агентство не отвечает за ваши договоренности с владельцем и за соблюдение их обеими сторонами. Гарантом для вас и для владельца является залог.

Агентство отвечает за регистрацию вашего предложения в налоговой инспекции. Право на регистрацию предложений и предварительных договоров имеют только лицензированные специалисты. Поэтому будьте осторожны в этом вопросе, потому что продажей недвижимости в Италии занимаются все, кому не лень, не имея на это ни прав, ни страховки».

При регистрации предложения в налоговой инспекции покупатель заплатит: €200 – сбор за регистрацию, €35 – за марки на каждую из копий (их обычно три, итого €105). Также на этом этапе платится налог – 0,5% от суммы залога, т.е. в нашем случае €1500. Эти 0,5% будут засчитаны во время оформления нотариального акта. Итого, регистрация предложения обойдется в €1805.

Обратите внимание: далее можно подписать у нотариуса предварительный договор. Но этот этап не является обязательным. Если нотариальный акт будет назначен в ближайшее время и нет специальных условий, которые надо прописать в предварительном договоре, этот этап можно пропустить. Если вы решите его делать, то регистрация обойдется примерно в €6000-7000 с учетом налогов и услуг переводчика. В сделке, которую мы рассматриваем, предварительный договор не заключался.

Нотариальный акт с учетом налогов€50 000

Стоимость нотариального акта складывается из налога на покупку недвижимости и гонорара нотариуса. В Италии покупатель перечисляет всю сумму нотариусу, а он в свою очередь рассчитывает и оплачивает налог.

Налог на покупку вторичной недвижимости в Италии составляет 9% от кадастровой стоимости объекта, а она намного ниже рыночной. Для вышеописанной виллы за €3 000 000 кадастровая цена составила €500 000. То есть из общей суммы около €45 000 уйдет на налог, оставшиеся €5000 – на оплату работы нотариуса.

Ольга Акилова: «Для Италии это типичная практика, что кадастровая стоимость объекта в разы ниже его рыночной цены. А при покупке на вторичном рынке в нотариальном акте можно прописать, что покупатели изъявили желание посчитать налог не по рыночной, а по кадастровой стоимости. Закон дает вам право выбора. Понятное дело, никто не выбирает платить налог от рыночной цены. В моей практике такого не было».

Покупатель может снизить налог с 9% до 2%.

Снизить налог можно в том случае, если покупатель обязуется прописаться на вилле в течение 18 месяцев и не продавать этот объект в ближайшие 5 лет. Если же вилла будет продана, в течение года надо будет купить другую недвижимость.

Обратите внимание: все вышесказанное относится только ко вторичной недвижимости. Если вы покупаете новостройку в Италии, то заплатите 10% НДС от реальной стоимости объекта или 4% НДС, если будете делать вид на жительство и прописываться в вашей недвижимости.

Услуги риэлтора — €110 000

Комиссию итальянские агентства получают со стороны продавца и со стороны покупателя. Средняя комиссия по Италии 3-5% + 22% НДС. Условия работы с риэлтором обсуждаются в каждом конкретном случае.

Ольга Акилова: «Если агентство торгуется с продавцом в вашу пользу, то, сами понимаете, оно уменьшает свою комиссию с двух сторон, поэтому есть смысл договориться так, чтобы выгодно было и вам, и агентству»

Итого: Всего покупатель заплатил за виллу €3 161 800. Таким образом, дополнительные расходы составили 5,3% от рыночной цены объекта.

II. Содержание виллы в Италии

Дано: Собственники постоянно на вилле не живут. Приезжают сюда во время отпуска, на праздники, всего проводят в Италии несколько месяцев в году. В оставшееся время недвижимость пустует, в аренду не сдается.

Расходы:

Налоги: €6000-8000 в год

Все собственники недвижимости в Италии, в том числе иностранцы, платят ежегодные сборы – налог на вывоз мусора и налог на недвижимость. За такую виллу первый сбор составит около €500, второй — €5500-7500. Размер налога на недвижимость высчитывается по сложным формулам и зависит от региона, площади объекта, кадастровой стоимости и других характеристик. Точную сумму налога рассчитает бухгалтер.

Ольга Акилова: «В некоторых муниципалитетах Италии собственникам на почту присылают счета по налогам на недвижимости. Но не везде. Часто люди сами обращаются к бухгалтеру для расчета. Обычно у всех, кто купил недвижимость, есть счет в Италии и интернет-банкинг, с помощью которого они проводят платежи».

Плата бухгалтеру: €100-150

Типичная цена услуг бухгалтера за расчет ежегодного налога на виллу составляет — €100-150.

Плата в кондоминиум: €0

Если вы покупаете отдельностящую виллу, которая не входит в урбанизацию, то кондоминимальных расходов на содержание общей территории у вас не будет.

Коммунальные услуги: €10 000 – 15 000

За отопление, свет, воду, содержание бассейна, уход за садом в подобной вилле набежит €10 000 – 15 000 в год. Итоговая цена зависит от того, как вы используете ресурсы, какие договоренности с садовником и уборщиком, сколько времени вы проводите на вилле. Указанная сумма является средней для объектов такого класса.

Ольга Акилова: «Для оплаты счетов собственнику нет необходимости приезжать в Италию, они автоматически списываются с его счета в банке. Бухгалтера здесь нанимать не нужно».

Итого: Ежегодные расходы на содержание вышеописанной виллы в Италии €16 000 – 23 000. При желании вернуть эту сумму можно с помощью сдачи объекта туристам, но на практике русскоязычные владельцы элитной недвижимость заработком на аренде не занимаются, используют виллы для личного пользования.

P.S. А если доход от аренды вас все-таки интересует, не забывайте о налогах

Ольга Акилова: «Если вы решите сдавать свою виллу в аренду, то ежегодный льготный налог составит 21% от общей платы. Рынок аренды непредсказуем, вы можете сдать такую виллу, как за €100 000 в месяц, так и за €30 000. Все зависит от спроса и предложения, и конечно от характеристик объекта недвижимости. Теоретически вы можете заработать от €90 000 до €300 000 в год. Заплатив налоги, у вас останется от €70 000 до €230 000. Из этой суммы также надо будет вычесть расходы на содержание (ежегодный налог на недвижимость, коммунальные платежи). В результате, собственник получит от €50 000 и выше.

Но на практике иностранные покупатели арендной не занимаются, им это не нужно. Даже хозяева квартир не хотят пускать туда чужих людей, не то что вилл… Только сами итальянцы время от времени сдают собственность туристам.

Иностранцы, которые вкладывают деньги в элитную недвижимость, думают не о ежеминутной прибыли, а о будущем своих детей. В Италии при передаче собственности прямым наследникам вы не будете платить налог, если кадастровая стоимость объекта составляет меньше миллиона. А кадастровая стоимость часто в 5-10 раз ниже рыночной.

И даже если вы покупаете виллу за €15 000 000 и кадастровая стоимость ее окажется €1 500 000, то ваши прямые наследники ничего не заплатят с миллиона и заплатят 4% с €500 000, которые превышают миллион. Во многих европейских странах этот налог крутится около 20-40%, а не 4%, как в Италии. Поэтому купив что-то сегодня в Италии, вы можете быть спокойны, что оставите наследникам прибыль, а не долги». 

Подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com: pcdazero

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

Что разрешено покупать иностранцам. Во сколько обходятся услуги агентства и юридическая поддержка? Как проверить чистоту сделки? Какие дополнительные расходы ждут иностранного покупателя? Читайте всё самое важное и полезное для покупателей недвижимости в Таиланде.

Содержание

  • Права и обязанности иностранных покупателей
  • Поиск недвижимости в Таиланде
  • Резервация объекта
  • Заключение предварительного договора
  • Регистрация права собственности
  • Дополнительные расходы
  • Ипотека в Таиланде
  • Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть  49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% –  у иностранцев.

Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). 

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.

Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.

Но эти ограничения обходят следующим образом: 

  • Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя; 
  • Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций. 

Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей. 
Затраты: 

  • 60 000-80 000 батов ($1840-2450) на открытие юридического лица; 
  • Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно; 
  • Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год. 

Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы. 
Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold). 

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев. 

В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать  вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет.  Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

  • Земельный налог – небольшой, всего несколько бат 
  • Налог на развитие, которым облагается земля.
  • Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать  также коммунальные услуги.

  • Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Таиланде

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

  • Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежо

Поиск недвижимости в Таиланде

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет, специализированные порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, на месте получить консультацию.

  • Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости

Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами вышлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Таиланду.

Поисковое окно для подбора недвижимости на портале Prian.ru

Как искать риэлтора в Таиланде?

Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство —  это позволяет избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Около половины всех покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования. Вторая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости. 

Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие.  Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей. А вот продавцу придётся заплатить комиссию.

В крайне редких случаях продавец прибавляет сумму комиссии к стоимости объекта.

Можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно. Так как российские покупатели в Таиланде не редкость, во многих агентствах и у девелоперов есть русскоговорящие сотрудники.

  • Смотрите список риэлторов и застройщиков в Таиланде.

Задачи риэлтора:

  • подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
  • организация поездки в Таиланд на просмотры недвижимости;
  • согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
  • согласование процедуры и даты сделки;
  • подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервирование объекта и внесение задатка

При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нём отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств. 

Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости – для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране. Задаток обычно невозвратный, и если сделка не состоится по вине покупателя, то с этой суммой придётся распрощаться. Если же сделка не состоится по вине продавца, деньги вернут. 

Этап 2. Заключение договора

После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания. 

В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора. 

К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

Этап 3. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

  • Проверка земельного участка — кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
  • Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
  • Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500). 
  • Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём. И как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договоренностей сторон.

Этап 4. Оплата сделки

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму. 

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом. 

В отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяет происхождение денег.

  • Читайте подробнее: Перевод денег за границу – что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости

При покупке жилья от застройщика документы могут отправляться покупателю на подпись по DHL. А при покупке вторичных объектов желательно совершать сделку лично и в присутствии юриста.

Этап 5. Регистрация права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.

Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

  • Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников. 
  • Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
  • Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

Во многих жилых комплексах, которые чаще всего ориентированы на иностранных покупателей, приобрести недвижимость можно в свободное владение или Freehold

Возможность удаленного приобретения

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Всё зависит от готовности объекта. Личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно. 

Далее можно приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя.  Либо при наличии нотариально заверенной доверенности на представителя, которая даёт право переоформить объект на нового владельца, сделку можно осуществить, ни разу не приехав в страну.

Дополнительные расходы
Сбор за переход права собственности

Важно знать, что оплата сбора в равных долях ложится и на покупателя и продавца. При покупке жилья в частное владение (Free Hold)  сбор или Transfer Fee составит 2% от конечной стоимости недвижимости.

Прежде, чем подписать контракт, надо уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае полную сумму придётся уплатить покупателю. Для покупателя при приобретении жилья во Free Hold налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold — 1%.

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте. Последняя обычно занижена. 

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнаётся в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Гонорар юриста

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно его гонорар составляет около $300. При этом в зависимости от общего объёма работ, юрист может назначить и большую сумму. Либо привязать гонорар к сумме сделки, например, 1%.

Ипотека и рассрочка в Таиланде

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.

Резюме: это надо запомнить

  • Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны. 
  • Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства
  • В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости.
  • Иностранцы не могут получить  ипотеку в Таиланде
  • Сделку можно оплатить, переведя деньги с банковского счёта покупателя, открытого в любой стране.

© 2020 Недвижимость как искусство