Рубрика: Информация о недвижимости

Информация о недвижимости за рубежом

Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Как легально работать на афинском рынке краткосрочной аренды, где закон, его регулирующий принят, но не работает? Во сколько обходится содержание трёх квартир? И какова их доходность? Продолжение истории петербургского экономиста Александра, ныне проживающего в Берлине.

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18 500, €8 500, €92 000
Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.

Аренда как легальный бизнес

Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.

Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.

Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…

То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.

Типичный жилой дом в центре Афин

Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.

В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.

Содержание и цена вопроса

Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.

Многочисленные туристы гуляют по ночному городу

Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.

Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.

На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.

Уличный квартальный рынок в Афинах​

Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.

Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.

Стоимость ренты и доходность

Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.

Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.

Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45

В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.

Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.

В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.

В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.

Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление

Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы — по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.

Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.

Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.

В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.

Записала Марите Любинайте

Фото: pxhere.com,  архив собеседника 

Жилье за триллион: безумные цифры мирового рынка

Жилье за триллион: безумные цифры мирового рынка

Миллионы, миллиарды и триллионы. Долларов. Цифры в этой статье способны перевернуть ваше представление о мире. Аналитики Savills подсчитали, во сколько обойдется вся недвижимость на планете.

Годовой прирост составил 6,2%. И — вот это кажется удивительным — почти вся сумма приходится на жилые объекты. Они стоят $220,6 трлн. Совокупная стоимость всей коммерческой недвижимости – «жалкие» $33,3 трлн, а сельскохозяйственных и лесных угодий – $27,1 трлн. По оценкам Savills, стоимость всей недвижимости мира — внимание —  в три с половиной раза больше совокупного мирового ВВП (!). Но вообще, так ли уж много — $280 трлн?

Самый дорогой футбольный клуб в мире — «Манчестер Юнайтед» — стоит $4 млрд. Цена есть у всего, даже у бессмертных творений. Так, самую знаменитую картину на земле искусствоведы оценивают в $2,5 млрд.

Получается, что стоимость всего мирового золота составляет лишь 3,5% от совокупной стоимости жилья.

Стоимость различных активов в долларах США

В рейтинге рынков с самой высокой совокупной стоимостью коммерческой недвижимости Штаты уверенно заняли первое место. Следом расположились Китай, Япония, Германия и Великобритания.

Вот он самый бедный регион… А дороже всего стоит всё жилье в Китае и Гонконге (мы это и так знали). Стремительный рост цен на жилье и бурно растущая экономика увеличили общие цифры: в Поднебесной живет каждый пятый житель планеты… И каждый четвертый доллар воображаемому покупателю придется отдать за местные дома и квартиры. 

Смотрите все предложения по продаже жилья в Великобритании.

А что в России?

Треть стоимости недвижимости в России приходится на Москву. Всё жилье Белокамменной можно купить за $0,87 трлн.

«Где бы вы ни находились в мире, жилье – это в первую очередь убежище. Но все чаще люди также хотят знать, сколько стоят их квартиры и дома. В прошлом году общая стоимость всей жилой недвижимости в мире выросла на 8,0% и составила $220,6 трлн, превысив показатель для коммерческого сектора (на 3%, $33, 3 трлн) и рост стоимости сельскохозяйственных земель и лесных угодий (на -0,4%, $27,1 трлн).  Для сравнения, стоимость акций показала рост в 22%, а цена золота увеличилась на 13%» — отмечает Иоланда Барнс, директор департамента мировых исследований Savills. 

В отчете компании Savills представлены данные на конец 2017 года.

Подготовила Ольга Петегирич
Фото: Unsplash.com

Инфографика: Savills World Research

Есть мнение: «Почему иностранцам не запретят покупать в Берлине»

Есть мнение: «Почему иностранцам не запретят покупать в Берлине»

Мэр Берлина сказал, что не прочь ввести ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Он не шутил. Но, по мнению нашего эксперта, его слова звучат не слишком серьезно.



Ольга Мюллер, эксперт Prian.ru, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости, управляющий партнёр IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

— Чтобы понять, почему Михаэль Мюллер выступил со столь серьезным заявлением,  давайте поймем, какая ситуация сложилась на рынке недвижимости Берлина сейчас. Всего несколько цифр:

  • Самая дорогая квартира в Берлине в прошлом году была продана за €18 200 за кв.м, её цена — примерно €8,5 млн.
  • Самый дорогой кв. м земли под строительство виллы стоит €2 200, под строительство жилого дома – €7 000.
  • Средняя стоимость квартиры в Берлине — €3 630 за кв. м.
  • Средняя стоимость жилого дома — €5 млн.

В трех крупнейших городах Германии (Берлине, Гамбурге и Мюнхене) оборот от продаж жилой недвижимости составил в 2017 году €6,73 млрд, это примерно 50% от общего оборота по стране.

Берлин является самым важным рынком для новостроек в Германии. В столице в 2017 году были проданы 5 608 квартир в новостройках (+7,7% к 2016 году).

И все равно темпы жилищного строительства низкие, они приводят к снижению доли вакантных площадей, увеличению арендной платы и — при продаже жилья — к увеличению цен.

Арендные ставки в Берлине тоже растут значительными темпами. Рост этот зафиксирован и в 2017 году — он составил 8,8%. Сейчас средний показатель составляет €9,8 за кв. м, но, разумеется, зависит от района: в центральных Фридрихсхайн-Кройцберге, Митте и Шарлоттенбурге-Вильмерсдорфе он достигает более €11 за кв. м.

Прибавьте к этому низкую покупательную способность значительной части населения Берлина — по сравнению с другими городами. Около 55% домохозяйств столицы имеют низкие доходы и зависят от социальных дотаций. Затраты на квартиру в заработке среднего берлинца составляют 29%, а показатель выше 30% уже критичен, и во многих районах города он преодолён.

  • Записывайтесь на онлайн-курс для инвесторов: "Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии"

В столице практически невозможно снять квартиру эконом-класса. Сотни потенциальных арендаторов ходят по улицам в поисках жилья. На просмотр может прийти до 50 соискателей. В нашу управляющую компанию за год поступило лишь 2  (два!)  заявления о расторжении договора аренды на квартиру, раньше столько же приходило в месяц.

Власти Берлина думают, как изменить ситуацию. Закон об ограничении повышения арендной платы не работает из-за невозможности контролировать процесс. Сейчас хотят ввести принудительное уведомление нового арендатора о размере предыдущей ставки. То есть проблему пытаются решить, но попытки эти не очень масштабные, а точечные. И абстрактное ограничение покупки для иностранцев никак не сможет повлиять на ситуацию в целом.

Хотя я очень сомневаюсь, что и его введут. Во-первых, в Германии с большой осторожностью относятся к различным ограничениям для иностранцев. Во-вторых, у Германии со многими странами есть соглашения по защите прав инвесторов, которое гарантирует, что к ним будут относиться также, как к местным жителям. Кстати, с Россией такое соглашение тоже есть. То есть на русских инвесторов ограничения распространиться не могут.

Но главное, ситуация на рынке возникла не из-за частных, а из-за институциональных инвесторов, которые покупают пакетами и делают основной оборот на рынке. И чтобы заработать хоть что-то, они вынуждены по максимуму поднимать цены на аренду. А как можно в рамках корпорации ограничить покупку иностранцам? Никак! В большинстве компаний среди учредителей наверняка найдутся граждане не из Германии. Поэтому назовем это просто идеей моего тезки Мюллера, которая вряд ли осуществима. Но ему ведь надо показывать, что он ищет меры. Вот он и показывает.

Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!  

*Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции

© 2019 Недвижимость как искусство