Как купить квартиру в Нью-Йорке: пошаговая инструкция от опытного риэлтора

Как купить квартиру в Нью-Йорке: пошаговая инструкция от опытного риэлтора

Если вы планируете жить, работать, вести бизнес в Нью-Йорке, вам будет полезно узнать из первых уст о том, как в США проходит процесс приобретения недвижимости. Какие сложности могут ожидать покупателя, приехавшего из страны, где не только говорят на другом языке, но и сам жизненный уклад отличается от американского. Рассказывает лицензированный риэлтор The Serhant Team, Nest Seekers International, Ирина Балуева.


Процедура выбора и приобретения недвижимости в США

Шаг 1. Определяемся с целями и желаниями

Начинается наша работа со звонка по телефону. Мы определяемся с целями покупки и желаниями. Рынок недвижимости Нью-Йорка представлен множеством вариантов, поэтому уточнение деталей будущей сделки поможет нам начать двигаться в правильном направлении.

Шаг 2. Знакомимся с ипотечным брокером

Если вам интересен вопрос привлечения ипотечного финансирования, то мы работаем с несколькими банками, кредитующими иностранных покупателей. Я вас познакомлю с ипотечным брокером, который в короткие сроки подберет оптимальную ипотечную программу и предоставит наиболее благоприятные условия кредита для покупки недвижимости.

Шаг 3. Знакомимся с адвокатом

На следующем этапе мы знакомимся с адвокатом. В его обязанности входит структурирование сделки купли-продажи, составление контрактов, регистрация квартиры и получение документов, подтверждающих право собственности. Именно от адвоката зависит юридическая правильность оформления всех документов, а соответственно – и все ваши права и обязанности как покупателя. Я предлагаю несколько адвокатов на выбор и всегда рекомендую поддерживать с ними отношения, потому что эти знакомства пригодятся надолго.

Шаг 4. Консультируемся с налоговым экспертом

Налоговые обязательства варьируются для жителей США и нерезидентов, при покупке недвижимости для проживания или в качестве инвестиций. Налоговый консультант поможет вам выбрать оптимальную структуру сделки и снизить расходы.

Шаг 5. Знакомимся с бухгалтером

Читайте также  Секреты покупки недвижимости в Италии: как узнать справедливую цену и не переплатить

Если вы покупаете квартиру ради инвестиции, вам придется ежегодно заполнять декларации и отчитываться перед IRS (государственным налоговым управлением). Для этого вам необходим специалист, который полностью ведёт налоговую документацию. Чтобы не возникло проблем с налогообложением в будущем, я заранее познакомлю вас и с бухгалтером.

Шаг 6. Открываем банковский счет

При покупке недвижимости пластиковые карты и наличные к оплате не принимаются. Вы можете рассмотреть вопрос об открытии банковского счета в США или перевести деньги на депонированный счет вашего адвоката.

Шаг 7. Ищем недвижимость

Этот этап требует целого дня или больше. Сначала организуется встреча у меня в офисе. Мы пьем чай, знакомимся, общаемся и едем смотреть квартиры. Я вас подробно знакомлю с районами, мы вместе анализируем рынок, оцениваем плюсы и минусы понравившихся вариантов. Словом, прекрасно проводим время и, конечно, находим квартиру, которая соответствует всем вашим ожиданиям.

Шаг 8. Делаем предложение о покупке

Определившись с выбором, мы подготавливаем предложение о покупке. В предложении о покупке указываются все условия, на которых мы предлагаем продавцу заключить сделку.

Начинается этап переговоров! Мы всегда будем рядом и сделаем всё возможное, чтобы заключить сделку по наиболее низкой цене и получить самое лучшее предложение для вас.

Шаг 9. Подписываем договор купли-продажи

После того как предложение принято, в сопровождении риэлтора подписывается контракт на покупку. В нем указаны все условия сделки – сумма продажи, депозит, время проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.

На этом этапе покупатель вносит депозит – обычно до 10% от цены недвижимости. Средства вносятся на депонированный счет титульной компании или адвоката. Именно они осуществляют юридический контроль, проверку и заверение документов. Депозит необходим, чтобы подтвердить серьезность ваших намерений и забронировать объект за собой.

Читайте также  Спрашивали? Отвечаем. Как иностранцу купить недвижимость за рубежом в кредит

Шаг 10. Проводим проверку объекта недвижимости

После подписания договора купли-продажи проводится полная проверка юридической чистоты недвижимости. Это стандартная процедура, при которой выявляются всевозможные задолженности и невыполнимые обязательства продавца.

Также мы рекомендуем провести инспекцию объекта недвижимости. Проверка проводится лицензированным специалистом и помогает увидеть реальное техническое состояние вашей квартиры или дома.

Если вы планируете покупку с привлечением ипотечных средств, то на этом этапе также проводится проверка рыночной стоимости вашей будущей недвижимости.

Шаг 11. Регистрируем нового собственника и оплачиваем сделку

Фактическая сделка купли-продажи обычно проходит через несколько недель после подписания контракта. Все стороны (продавец и покупатель, адвокат продавца и адвокат покупателя, налоговый эксперт, представитель титульного страхования, брокеры со стороны продавца и покупателя) собираются вместе, чтобы подписать окончательный набор документов и сделать платежи.

Вы получаете документ, подтверждающий ваше право собственности на объект недвижимости и ключи от новой квартиры!

Покупателю на заметку

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого надо оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель переводит на так называемый трастовый счёт своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут отправлены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки грозит адвокату потерей лицензии. Поэтому покупатель может быть уверен в законности операции.

Какие дополнительные расходы ждут покупателя?

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя (closing costs) могут достигать 1-6% от стоимости недвижимости и обычно включают гонорар адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины.

Читайте также  Процедура приобретения недвижимости на Маврикии

Услуги риэлтора (4-6%) обычно оплачивает продавец. Налог на передачу прав собственности (1-2% от суммы сделки), как правило, также на продавце.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий (1-5% в год).

За юридическую чистоту отвечает адвокат, зачем тогда нужен риэлтор?

Покупка недвижимости – непростая процедура. В сделке участвует множество профессионалов: адвокаты, бухгалтеры, финансовые консультанты, ипотечные брокеры, специалисты по праву собственности, землемеры, архитекторы, оценщики, строительные компании, дизайнеры, грузчики… Управление такой большой и разнообразной командой требует усилий, знаний, умения всех понимать и объединять.

Ваш личный брокер – это профессиональный защитник ваших интересов. Он соберет актуальную информацию о рынке, найдет выгодные объекты, структурирует инвестиционный проект, избавит вас от хлопот, с которыми связана покупка и содержание недвижимости, и позаботится о том, чтобы инвестиция приносила максимальный доход.

Кроме того, ваш брокер в США – это человек, который хорошо знает Нью-Йорк. Он познакомит вас с городом, посоветует, какие виды недвижимости пользуются наибольшим спросом, а какие имеют наилучший потенциал развития, поможет с благоустройством новой квартиры, переездом и иммиграцией. Словом, будет рядом с вами на всех этапах.

Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.